Giriş

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, ülkemizde artan işyeri ve konut ihtiyacının sonucu olarak ortaya çıkan, uygulamasına sıkça rastladığımız atipik bir özel hukuk sözleşmesidir. Arsa sahiplerinin arsaları üzerinde bina inşa etmek için gerekli tecrübe ve finansmandan yoksun olmaları, yüklenici açısından ise cazip bir iş imkanı olması, tarafları bu sözleşmeyi yapmaya iten başlıca etkenlerdir.

Bu sözleşmede, arsa sahibi arsasının belirli paylarının mülkiyetini müteahhide devretmek, müteahhit de arsa üzerine inşa edeceği binanın belirlenen bağımsız bölümlerini arsa sahibine teslim etmek borcu altına girmektedir.1 Tipik bir sözleşme olmayan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, eser sözleşmesi ve taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinden oluşan karma bir sözleşmedir. Dolayısıyla uyuşmazlık olması durumunda uyuşmazlığın konusuna göre bu iki sözleşme hükümleri uygulanacaktır.

SÖZLEŞMELERİNDE YÜKLENİCİYE DEVREDİLEN PAYLARA İLİŞKİN TAPU İPTALİ VE TESCİLİ DAVASI İLE TAPULAR ÜZERİNDEKİ TAKYİDATLARIN HUKUKİ DURUMU 1. ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMELERİNDE YÜKLENİCİNİN EDİMİNİ YERİNE GETİRMEMESİ VE YÜKLENİCİYE ÖNCEDEN DEVREDİLEN TAPULARIN HUKUKİ DURUMU Türk Borçlar Kanunu’nun eser sözleşmesini düzenleyen 479.

maddesi uyarınca, iş sahibinin(arsa sahibinin) bedel ödeme borcu, eserin teslimi anında muaccel olur. Buna göre; arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde sözleşmede kararlaştırılan eseri(binayı) tamamlayıp kullanılmaya hazır şekilde arsa sahiplerine teslim etmedikçe arsa sahiplerinden sözleşmesel edimlerinin ifasını talep hakkına sahip olamayacaktır.

Kural bu olmakla birlikte, uygulamada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldıktan sonra yüklenici henüz edimlerini yerine getirmeden; arsa sahibi, arsa veya kat irtifak tapularını veya bir kısmını yüklenici adına tescil ettirmektedir.

Yüklenici ise finans ihtiyacını karşılamak için devredilen bağımsız bölüm veya arsa hisseleri üzerinde çeşitli tasarruflarda bulunmaktadır.

Yüklenici müteahhit, bu şekilde kendisine devredilen paylar üzerinde çeşitli tasarruflarda bulunmasına rağmen sözleşmeden doğan edimini ifa edemediğinde arsa sahiplerinin mağduriyeti ortaya çıkmaktadır. Uygulamada yine sıkça rastlanan bu durumun çözümü ve arsa sahiplerinin mağduriyetlerinin giderilmesi hususunda TBK veya diğer mevzuatta konuyla doğrudan ilgili herhangi bir hüküm bulunmamaktadır. Hal böyle olunca bu hukuki sorunun aydınlatılması Yargıtay Kararları ışığında olmaktadır.

Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin finansman ihtiyacı nedeniyle Sözleşmenin ayakta kalabilmesi ve inşaatın devam ettirilebilmesi amacıyla arsa tapularının yükleniciye devri mümkün olup bu devirler avans niteliğindedir. Buna göre, yüklenici sözleşmesel edimini ifa edip, inşaatı tamamlayarak karşı tarafa teslim edinceye kadar kendisine devredilen paylar bakımından malik olamayacaktır.

2. AVANS NİTELİĞİNDE DEVREDİLEN TAPULAR ÜZERİNDE LEHİNE TAKYİDAT BULUNAN ÜÇÜNCÜ KİŞİLERİN DURUMU İLE TAPU İPTAL VE TESCİL DAVASI AÇILMASI

Yargıtay’ın yerleşik uygulamasına göre tapuların avans niteliğinde geçici olarak yükleniciye devredilmesi durumunda sözleşmesel edimini ifa etmeyen yüklenicinin tasarrufları ile tapuları devralan veya paylar üzerinde menfaat edinen üçüncü kişilerin hak sahibi olmaları mümkün değildir.

Böyle bir durumda üçüncü kişilerin iyiniyeti korunmadığından Türk Medeni Kanunu’nun 1023. Maddesinde düzenlenen tapu siciline güven ilkesinden faydalanmaları da söz konusu olmayacaktır.2 “Mahkemece, iddia, savunma, benimsenen bilirkişi raporu ve dosya kapsamına göre, sözleşmeye konu taşınmazları avans olarak devralan yüklenicilerin taşınmaz üzerinde ayni hak kazanmadıkları, taşınmazların tapu kayıtlarında lehlerine takyidat tesis edilen üçüncü kişilerin, şahsi haklarını arsa sahiplerine karşı ileri sürmelerinin ve iyiniyetli olarak kabul edilmelerinin mümkün bulunmadığı gerekçesiyle, davanın kabulü ile, davaya konu bağımsız bölümlerin davalılar….ve…

adına olan tapu kayıtlarının iptali ile davacılar adına tesciline, davalı…Ş. lehine tesis edilen ipoteğin ve davalı….lehine tesis edilen haciz şerhinin kaldırılmasına, davalı… lehine tesis edilen haciz şerhi yargılama sırasında kaldırıldığından bu hususta karar verilmesine yer olmadığına karar verilmiştir.Kararı, davacılar ve davalılar…. ve… vekilleri temyiz etmiştir.Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle gerektirici sebeplere, delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, davacılar ve davalılar…ve… vekilinin temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.”

(Yargıtay 23. HD. 2015/6174 E. 2016/4338 K.

6.10.2016 tarihli ilam) Tüm bu hususlar birlikte değerlendirildiğinde, yükleniciye geçici olarak devredilen ve avans mahiyetinde olan bu tapular üzerinde yüklenicinin borçlarından dolayı lehlerine takyidat şerhleri bulunan üçüncü kişilerin iyiniyetleri arsa sahiplerinin mülkiyet hakkı karşısında korunmamaktadır. Yargıtay’a göre arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince arsalarını yükleniciye veren ve sonuçta bağımsız bölüm alacak olan davacı arsa sahiplerinin bağımsız bölüm tapularının geçici bir müddet yüklenici üzerinde kalması da üçüncü kişilere hak sağlamaz. Yapılacak basit bir araştırma ile yükleniciye değil de arsa sahiplerine ait olacağı anlaşılabilecek olan bağımsız bölümler üzerine konulan takyidatlar sebebiyle de iyiniyetli oldukları kabul edilemez.3 Bu itibarla yüklenicinin sözleşmesel edimini ifa etmemesi üzerine arsa sahiplerinin ikame ettikleri tapu iptal ve tescil davası ile payların yükleniciye devrine ilişkin tapu kayıtlarının terkini ve tapuların takyidatlardan ari olarak kendi adlarına tescilini talep etmeleri mümkündür.

3. TAPULAR ÜZERİNDE LEHİNE TAKYİDAT BULUNAN ÜÇÜNCÜ ŞAHISLARIN DAVADAKİ DURUMU

Tapu tescil ve iptali davasında üçüncü kişilere ait takyidatların da kaldırılması talep edildiği takdirde takyidatlar kaldırılarak tapuların arsa sahiplerine tescili sağlanacaktır.

Ancak takyidatların kaldırılması talebine ilişkin hüküm kurulabilmesi için taşınmazlar üzerinde lehlerine ipotek/haciz şerhi bulunan üçüncü kişilerin de dava açılırken yüklenici yanında davalı olarak gösterilmesi gerekmektedir. Zira dava açıldıktan sonra lehine takyidat bulunan 3. Kişilerin davaya katılımını sağlamak -HMK m.124 Tarafların İradi Değişikliği dışında – mümkün değildir.

Yargılama esnasında dava üçüncü kişilere ihbar edilerek feri müdahil olarak katılımlarının sağlandığı durumlarda ise Hukuk Mukameleri Kanunu’nun “Müdahilin de yer aldığı asıl davada hüküm, taraflar hakkında verilir.” şeklindeki 69. Maddesi uyarınca feri müdahil taraf olmadığından hakkında hüküm kurulamayacaktır. Nitekim Yerleşik Yargıtay içtihatları da bu yöndedir: “İhbar olunan kimse davada davalı sıfatını kazanmadığından lehine ve aleyhine hüküm kurulamaz. Somut olayda, dava konusu taşınmazın tapu kaydında lehlerine haciz şerhi bulunan kişiler, gerekçeli karar başlığında davalı olarak gösterilmiş iseler de bu kişilere ihbar dilekçesi tebliğ olunmuş olup, davada, davalı sıfatıyla değil, ihbar olunan sıfatıyla yer almışlardır. Bu durumda, mahkemece, tapu kayıtları üzerinde detaylı inceleme yapılarak, lehine takyidat şerhi (ipotek, haciz, intifa hakkı vd.) bulunan tüm gerçek ve tüzel kişilerin davaya katılımı sağlandıktan sonra, söz konusu şerhler hakkında bir karar verilmesi gerekirken, anılan usule uyulmadan yazılı şekilde karar verilmesi bozmayı gerektirmiştir.”4 Hal böyle olunca; lehine takyidat bulunan 3. Kişiler davalı olarak gösterilmediğinde kanuni şartlar oluştuğu takdirde HMK m.124 ‘Tarafların İradi Değişikliği’ hükmü uyarınca bu kişiler de davalı olarak davaya eklenebilir.

Eğer bu mümkün olmazsa hak kaybına mahal vermemek için; arsa paylarının üzerinde lehine takyidat bulunan 3. Kişilere ayrı bir dava ikame edilmeli ve sonradan açılan bu davanın, yükleniciye karşı açılmış mevcuttaki dava ile birleştirilmesi talep edilmelidir

SONUÇ

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, sözleşmeden kaynaklı borcunu yerine getiremeyen yüklenici müteahhidin, arsa sahipleri tarafından kendisine devredilen arsa payları üzerindeki tasarrufları sonucu günümüzde sıklıkla mağduriyet ve uyuşmazlık ortaya çıkmaktadır.

Halihazırda bu tür uyuşmazlıkların çözümüne ilişkin herhangi bir yasal düzenleme olmadığı için uyuşmazlıkların çözümüne içtihatlar ışık tutmaktadır.

Yargıtay’ın bu konudaki genel yaklaşımı ise arsa sahiplerinin hak ve menfaatlerinin korunması üzerinedir. Şöyle ki Yargıtay, arsa sahiplerince finansman amacıyla yükleniciye devredilen arsa paylarının avans niteliğinde olduğunu ve yüklenicinin sözleşmesel edimini yerine getirmediği sürece bu paylar üzerinde malik olamayacağını kabul etmektedir. Yargıtay bununla birlikte, yükleniciye avans niteliğinde devredilen arsa payları üzerinde lehine takyidat bulunan 3.

Kişilerin kazanımlarını da korumamış, iyiniyet hükümlerinden ve TMK’nın 1023. maddesinde düzenlenen tapu siciline güven ilkesinden faydalanamayacaklarını kabul etmiştir.

Yargıtay’ın bu yaklaşımı öğretide tartışmalara yol açmış ve özellikle TMK’nın 1023. Maddesinde düzenlenen tapu siciline güvenin korunması ilkesinin ihlal edildiği yönünden eleştirilmiştir.

Ayrıca hem bu tür mağduriyet ve uyuşmazlıkların önüne geçilmesi hem de tarafların ve 3.

Kişilerin hukuki güvence ile işlem yapabilmesi açısından arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin yasal bir düzene oturtulması gerektiği savunulmaktadır.

DİPNOT

  1. Cevdet Yavuz, Türk Borçlar Hukuku Özel Hükümler, İstanbul 2007
  2. T.C. Yargıtay 23. Hukuk Dairesi E. 2015/9708 K. 2018/3902 T. 3.7.2018
  3. Yargıtay 23. H.D. 2012/3885 E. 2012/6573 K. ve 9.11.2012 tarihli ilam
  4. Yargıtay 23. HD. 2016/4489 E. ile 2018/5809 K