Giriş

Ülkemizdeki nüfus artışı, ekonomide ve turizmde büyüme ile birlikte gelişim ve değişimlerin beraberinde kıymetlenen araziler üzerinde kurulabilecek irtifak hakları günümüzde önem arz etmektedir. Arazi değerlerinin çok yüksek olması inşaat ile işletme firmalarını arazi sahiplerine, inşaatın nitelikli bir bilgi ile tecrübe gerektirmesi ve maliyetlerinin yüksekliği, arazi sahiplerini inşaat ile işletme firmalarına yöneltmektedir. Bu durum bir irtifak hakkı olan “Üst Hakkı” ve “Üst Hakkı İlişkisi” kurulması konusunu gündeme getirmektedir.

Üst hakkı hukukumuzda 08.12.2001 tarihli Resmi Gazetede yayımlanarak yürürlüğe giren 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nda “Arazideki Yapılar” başlığı altında 726. maddede, “Sınırlı Ayni Haklar” kısmının “İntifa Hakkı ve Diğer İrtifak Hakları” ayrımı içerisinde “Üst Hakkı” başlığı altında 826- 835. maddeler arasında düzenlenmiştir.

I. Üst Hakkının Kurulması

Türk Medeni Kanunu’nun 726. maddesinde, “Bir üst irtifakına dayalı olarak başkasına ait bir arazinin altında veya üstünde sürekli kalmak üzere inşa edilen yapıların mülkiyeti, irtifak hakkı sahibine ait olur. Bir binanın başlı başına kullanılmaya elverişli bağımsız bölümleri üzerinde kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulması, Kat Mülkiyeti Kanununa tâbidir. Bağımsız bölümler üzerinde ayrıca üst hakkı kurulamaz.” şeklinde düzenleme yapılmıştır. Buna göre Üst hakkı, başkasına ait bir arazinin altında veya üstünde sürekli kalmak üzere bir bina (yapı) inşa etmek ya da arazi üzerinde mevcut olan bir binayı muhafaza etmek sureti ile söz konusu bina üzerinde hak sahibine ayrı mülkiyet hakkı verilmesi şeklinde tanımlanmaktadır.

“Bir taşınmaz maliki, üçüncü kişi lehine arazisinin altında veya üstünde yapı yapmak veya mevcut bir yapıyı muhafaza etmek yetkisi veren bir irtifak hakkı kurabilir. Aksi kararlaştırılmış olmadıkça bu hak, devredilebilir ve mirasçılara geçer. Üst hakkı, bağımsız ve sürekli nitelikte ise üst hakkı sahibinin istemi üzerine tapu kütüğüne taşınmaz olarak kaydedilebilir. En az otuz yıl için kurulan üst hakkı, sürekli niteliktedir.” hükmü ile 826. maddede üst hakkının konusu ve tapu kütüğüne kaydı düzenlenmiştir. Kanun maddesinden üst hakkının tanımı, aksi kararlaştırılmadıkça devredilebilir ve mirasa konu edilebilir olduğu, sürekli niteliği için en az otuz yıl olması gerektiği ve üst hakkının ancak bağımsız ve sürekli nitelikte ise tapu kütüğüne taşınmaz olarak kaydedilebileceği, otuz yıldan az süreli üst hakkının ise tapu kütüğüne kaydedilemeyeceği, esas olanın bağımsız olduğu ama istisnai olarak bağımlı da olabileceği anlaşılmaktadır. 1 Keza bu hususta Tapu Kadastro Genel Müdürlüğünün 1705-2010/12 sayılı Genelgesinde de ÜST HAKKI A. TESİSİ başlığı altında “4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 826. maddesi ve Tapu Sicil Tüzüğünün 10. maddesi gereğince, en az 30, en fazla 100 yıl süreli olan ve tasarrufları kısıtlamayan veya izne tabi kılmayan bağımsız ve sürekli irtifak hakları, tapu kütüğünün ayrı bir sayfasına taşınmaz olarak tescil edilir. Tapu kütüğüne taşınmaz olarak tescil edilen bağımsız ve sürekli hakların, üçüncü kişilere devir olunabileceği, mirasçılara geçebileceği ve bunlar üzerinde her türlü ayni ve kişisel hakkın kurulabileceği açıklanmıştır. Diğer taraftan, 30 yıldan az süreli üst hakkının, bağımsız ve sürekli hak olarak ayrı bir kütük sahifesine tescili mümkün olmadığı gibi 30 yıl ve daha fazla süreli olmasına rağmen üst hakkının tesisi sırasında, üçüncü şahıslara devredilemeyeceğine, mirasçılara intikal etmeyeceğine ve ayni hak tesis edilemeyeceğine ve bu tür tasarrufların izin alınmak suretiyle yapılabileceğine yönelik kısıtlamalar getirilmesi halinde (Kamu kuruluşlarınca getirilmek istenilen kısıtlamalar dahil) üst hakkı artık bağımsız bir nitelik kazanamayacağından, bu tür hak tesisi taleplerinin sadece taşınmaz tapu kütüğü sahifesinin “İrtifak Hakları ve Gayrimenkul Mükellefiyetleri” sütununda irtifak hakkı şeklinde tescil edilmek suretiyle karşılanması gerekmektedir” şeklinde belirtilmiştir.

Üst hakkının içeriğini ve kapsamını ortaya koyan 827. maddede, “Üst hakkının içerik ve kapsamıyla ilgili olarak resmî senette yer alan, özellikle yapının konumuna, şekline, niteliğine, boyutlarına, özgülenme amacına ve üzerinde yapı bulunmayan alandan faydalanmaya ilişkin sözleşme kayıtları herkes için bağlayıcıdır.” denilmektedir. Bu madde ile üst hakkının resmi senet ile düzenlenme hususu ve dolayısıyla bu kayıtların bağlayıcılığı açıkça ortaya konulmuştur.

II. Üst Hakkının Sona Ermesi

Üst hakkının sona ermesinin sonuçlarından biri olarak “Yapı Mülkiyetinin Malike Geçmesi” başlığı ile 828. Maddede, “Üst hakkı sona erince yapılar, arazi malikine kalır ve arazinin bütünleyici parçası olur. Bağımsız ve sürekli üst hakkı tapu kütüğüne taşınmaz olarak kaydedilmişse, üst hakkı sona erince bu sayfa kapatılır. Taşınmaz olarak kaydedilmiş olan üst hakkı üzerindeki rehin hakları, diğer bütün hak, kısıtlama ve yükümlülükler de sayfanın kapatılmasıyla birlikte sona erer. Bedele ilişkin hükümler saklıdır.” şeklinde düzenleme yapılmıştır. Buna göre üst hakkı sona erdiğinde yapılar, arazi sahibine kalmaktadır. Ayrıca 826. madde kapsamında tapu kütüğüne taşınmaz olarak kaydedilen üst hakkı sayfası, üst hakkının sona ermesi ile kapatılacak ve üzerindeki tüm rehin hakları, diğer bütün hak, kısıtlama ve yükümlülükler de sona erecektir. Bu kanun maddesi ile; tapu kütüğüne taşınmaz gibi kaydedilen üst hakkının bir taşınmazın sağladığı tüm hakları kullanma imkânı verdiği, üzerine ipotek, haciz vb. her türlü hak, kısıtlama ve yükümlülüklerin kaydedilebildiği anlaşılmaktadır. Bu imkânın uygulamada; başkasına ait bir arazinin altında veya üstünde bir bina (yapı) inşa eden ve üst hakkını tapu kütüğüne taşınmaz olarak kaydettiren firmaların finansman desteği için bankalar nezdinde üst hakkını ipotek ettirmek sureti ile kredi kullanımı olarak tezahür ettiği görülmektedir.

Üst Hakkının sona ermesinin sonuçlarından bir diğeri olarak “Bedel” başlığı ile 829. maddede, “Taşınmaz maliki, aksi kararlaştırılmadıkça, kendisine kalan yapılar için üst hakkı sahibine bir bedel ödemez. Uygun bir bedel ödenmesi kararlaştırılmışsa, miktarı ve hesaplanış biçimi belirlenir. Ödenmesi kararlaştırılan bedel, üst hakkı kendileri için rehnedilmiş olan alacaklıların henüz ödenmemiş alacaklarının güvencesini oluşturur ve rızaları olmaksızın üst hakkı sahibine ödenmez. Kararlaştırılan bedel ödenmez veya güvence altına alınmazsa, üst hakkı sahibi veya bu hak kendisine rehnedilmiş olan alacaklı, bedel alacağına güvence olmak üzere, terkin edilen üst hakkı yerine aynı derecede ve sırada bir ipoteğin tescilini isteyebilir. Bu ipotek, üst hakkının sona ermesinden başlayarak üç ay içinde tescil edilir.” şeklinde düzenleme yapılmıştır. Bu kanun maddesi ile; üst hakkının sona ermesi ile arazi sahibine kalan yapılar için taraflar arasında aksi kararlaştırılmamış ise üst hakkı sahibine taşınmaz malikinin herhangi bir bedel ödemeyeceği esas alınmıştır. Akabinde de eğer bir bedel ödenmesi kararlaştırılmış ise belirlenmesi ve bu bedelin ödenmemesi halinde üst hakkı sahibi veya bu hak kendisine rehnedilmiş olan alacaklılara üst hakkının sona ermesinden başlayarak üç ay içinde ipotek tescil hakkı tanınmıştır.

Üst Hakkının sona ermesinin sonuçlarından sonuncusu olarak “Diğer Hükümler” başlığı ile 830. maddesinde, “Taşınmaz malikine kalan yapılar için üst hakkı sahibine ödenmesi kararlaştırılan bedelin miktarı ve bunun hesaplanış biçimi ile bu bedel borcunun kaldırılmasına ve arazinin ilk hâline getirilmesine ilişkin anlaşmalar, üst hakkının kurulması için gerekli olan resmî şekle tâbidir ve tapu kütüğüne şerh verilebilir.” şeklinde düzenleme yapılmıştır. Taraflar arasında bedel ödenmesinin kararlaştırılması halinde bu tür anlaşmaların içeriği ile resmi şekilde yapılması gerektiği ayrıca tapuya kaydettirilebileceği belirtilmiştir. Bu hüküm ile; taraflar arasında, üst hakkı sahibine malike kalan yapılar için bir bedel ödenmesi, bedelin miktarı ve bunun hesaplanış biçimi ile bu bedel borcunun kaldırılması ve arazinin ilk hâline getirilmesi konularında anlaşma yapılması halinde; bu anlaşmanın ancak üst hakkının kurulmasına ilişkin öngörülen resmî şekilde düzenlenmesi ve tapuda şerh verilmesi kaydıyla üçüncü kişilere karşı ileri sürülebileceği anlaşılmaktadır. 2 Üst Hakkı’nın süresinin sonunda sona ermesi ile yapı mülkiyetinin malike geçmesi yanı sıra; kanun koyucu bazı şart ve hallerde arazi sahibine/malike süresinden önce devir talep etme hakkı tanımıştır.

III. Arazi Sahibinin Süresinden Önce Devir İstemi

Arazi sahibinin süresinden önce devir istemine ilişkin “Koşulları” başlığı ile 831. maddesi, “Üst hakkı sahibi, bu haktan doğan yetkilerinin sınırını ağır şekilde aşar veya sözleşmeden doğan yükümlülüklerine önemli ölçüde aykırı davranırsa; malik, üst hakkının ona bağlı bütün hak ve yükümlülükleri ile birlikte süresinden önce kendisine devrini isteyebilir.” şeklinde düzenlemiştir. Bu kanun maddesi ile; arazi sahibi, üst hakkının ona bağlı bütün hak ve yükümlülükleri ile birlikte süresinden önce kendisine devrini isteyebilme hakkını, 1) üst hakkı sahibinin yetkilerinin sınırını ağır şekilde aşması veya 2) sözleşmeden doğan yükümlülüklerine önemli ölçüde aykırı davranması şartlarından birinin gerçekleşmesi halinde kullanabilmektedir.

Uygulamada üst hakkı sürelerinin uzun olduğu özellikle tapuya kaydedilen üst hakkının en az 30 yıl olduğu düşünüldüğünde; ilerleyen süre zarfında gelişebilecek ağır yetki aşımı veya sözleşmeden doğan yükümlülüklere önemli ölçüde aykırılık hallerinde arazi sahibinin hakları korunmaya çalışılmış ve süre ile bağlı olmaksızın üst hakkının devrini isteyebilme imkanı sağlanmıştır. Bunun yanı sıra; devir işlemi “üst hakkının ona bağlı bütün hak ve yükümlülükleri ile birlikte” olmak kaydıyla yapılabileceği şartı getirilerek rehinli/ipotekli alacaklıların da haklarının korunmasının amaçlandığı anlaşılmaktadır. Ancak kanun koyucu bu hakkın kullanılmasına ilişkin “Hakkın kullanılması” başlığı ile 832. maddede, “Malik, üst hakkının devrini, kendisine geçecek yapılar için uygun bir bedel ödemek kaydıyla isteyebilir. Üst hakkı sahibinin kusuru, bedelin belirlenmesinde indirim sebebi olarak göz önüne alınabilir. Üst hakkının malike devri, bedelin ödenmesine veya güvence altına alınmış olmasına bağlıdır.” şeklinde düzenleme getirerek malikin bu hakkın kullanılabilmesini uygun bir bedel ödenmesi veya güvence altına alınmış olmasına bağlamıştır. Bununla birlikte üst hakkı sahibinin kusuru halinde bedelde indirim imkanı sağlanarak taraflar arasında “adil bir denge” oluşturulması amaçlanmıştır.

“Diğer Haller” başlıklı 833. Maddedeki, “Üst hakkı sahibinin yükümlülüklerine aykırı davranması hâlinde sözleşmede malik lehine saklı tutulan, üst hakkını süresinden önce sona erdirme veya devrini isteme yetkisi, süresinden önce devir istemine ilişkin hükümlere tâbidir.” şeklindeki düzenlemesi ile kanun koyucunun iradesi; emredici hüküm olarak karşımıza çıkmaktadır. Esasen bu madde ile; arazi sahibinin, 831. maddedeki koşul olarak belirlenen üst hakkı sahibinin yükümlülüklerine sadece “önemli ölçüde” değil tek başına “yükümlülüklere aykırı davranılması halinde” de tarafların üst hakkını süresinden önce sona erdirme veya devrini isteme yetkisi hususunda anlaşma yapabileceği ancak böyle bir anlaşma yapıldığında bu yetkinin kanunda belirlenen şekilde süresinden önce devir istemine ilişkin hükümlere göre kullanılabileceği hükme bağlanmıştır.

IV. Üst Hakkı İradının Güvencesi

Taraflar üst hakkının irat biçimde ödenecek bir bedel karşılığı kurulması hususunda anlaşma yapabilirler. Bu halde arazi sahibinin irat alacaklarına bir güvence sağlanması amacıyla “Üst Hakkı İradının Güvencesi” başlığı altında “İpotek Kurulmasını İsteme Hakkı” olarak 834. maddede, “Malik, üst hakkı karşılığı olarak irat biçiminde borçlanılan edimleri güvence altına almak amacıyla, o tarihteki üst hakkı sahibinden en çok üç yıllık irat için tapu kütüğüne taşınmaz olarak kaydedilmiş üst hakkının ipotek edilmesini isteyebilir. İrat, her yıl için eşit edimler biçiminde belirlenmemiş ise; bu kanunî ipoteğin tescili, iradın eşit olarak dağıtılmasında üç yıla düşecek miktarı için istenebilir.” şeklinde düzenleme yapılmıştır. Bu madde ile ancak tapu kütüğüne kayıtlı taşınmaz niteliğindeki üst hakkı üzerine ve yine ancak en çok üç yıllık irat miktarı için arazi sahibinin kanuni ipotek tescili isteme imkanı sağlanmıştır.

Kanunun 834. maddesinde arazi sahibine tanınan kanuni ipotek hakkının “Tescil”ine ilişkin 835. maddesindeki, “İpotek, üst hakkı devam ettiği sürece, her zaman tescil edilebilir ve icra yoluyla satışta terkin olunmaz. Yapı alacaklıları ipoteğinin kurulmasına ilişkin hükümler kıyas yoluyla uygulanır.” şeklinde düzenleme ile; kanuni ipotek tescilinin üst hakkı devam ettiği sürece el değiştirse dahi her zaman istenebileceği ve hatta icra yolu ile satılmış olsa da kanuni ipotek tescilinin terkin olmayacağı, bu sayede arazi sahibinin irat alacağının her zaman güvence altına alınabilmesi ve cebri icra halinde dahi korunması amaçlanmıştır.

V. Üst Hakkında Azami Süre

Kanunun “Sürenin Üst Sınırı” başlıklı 836. maddesindeki, “Üst hakkı, bağımsız bir hak olarak en çok yüz yıl için kurulabilir. Üst hakkı, süresinin dörtte üçü dolduktan sonra, kurulması için öngörülen şekle uyularak her zaman en çok yüz yıllık yeni bir süre için uzatılabilir. Bu konuda önceden yapılan taahhüt bağlayıcı değildir” düzenlemesi ile; üst hakkının bağımsız bir hak olarak en çok yüz yıl için kurulabileceği belirtilerek bir üst sınır getirilmiş ve uzatılabilmesinin şekil ile şartları belirlenmiştir. Uzatmaya ilişkin önceden verilen taahhütlerin bağlayıcı olmayacağı kesin olarak hüküm altına alınmıştır. Üst hakkının süresine ilişkin alt sınır ise getirilmemiş olup; taraflar bu hususu serbestçe belirleyebilmektedir. Ancak 826. madde incelenirken belirtildiği üzere; tapu kütüğüne taşınmaz olarak kaydı için üst hakkının en az 30 yıl süreli olması gerekmektedir. Üst hakkı süresine alt sınır getirilmediği dikkate alındığında 30 yıldan az süreli üst hakkı kurulabilecek ancak tapu kütüğüne taşınmaz olarak kaydı mümkün olmayacaktır.

Bununla birlikte üst hakkı için azami süre belirlenmesi ile; üst hakkının sahibine sağladığı yetkinin, Kanunun 683 vd. hükümleriyle ortaya konulan mülkiyet hakkının sağladığı yetki ile aynı olmadığı ve mülkiyet hakkından farklı olarak sınırsız bir şekilde kullanılamayacağı aksine kanun koyucu tarafından belirlenen azami bir süre ile sınırlandığı da anlaşılmaktadır. 3 Uygulamada gerek kamu arazileri gerek özel araziler açısından önem arz eden ve yer bulan üst hakkı ve üst hakkı ilişkisinin, bu yazımız ile Kanun’da nasıl düzenlendiği kanun koyucunun bakış açısı ile incelenmeye çalışılmıştır.

DİPNOT

  1. Ergani, E. E. (2015), “Üst Hakkı”, Yüksek Lisans Tezi, Akdeniz Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü, Antalya, s. 36
  2. Özbilen, A. B. (2016), “Üst Hakkı İradı ve Bu İradın Ödenmesine İlişkin Alacağın Güvencesi Olarak Kanunî İpotek Hakkı”, TBB Dergisi, (126), s. 270.
  3. Özbilen, s. 264-265.

KAYNAKÇA

  • ÖZBİLEN, A. B (2016), “Üst Hakkı İradı ve Bu İradın Ödenmesine İlişkin Alacağın Güvencesi Olarak Kanunî İpotek Hakkı”, TBB Dergisi, (126).
  • ERGANİ, E. E. (2015), “Üst Hakkı”, Yüksek Lisans Tezi, Akdeniz Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü, Antalya.