Giriş

Yabancıların taşınmaz edinimine ilişkin genel düzenleme 2644 sayılı Tapu Kanunu’nda yer almaktadır. Tapu Kanunu haricinde sınırlayıcı hükümler içeren bazı kanunlar: Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanunu 1 , Tarım Koruma Arazi Kullanımı Kanunu 2 , Özel Öğretim Kurumları Kanunu 3 , Sulama Alanlarında Arazi Düzenlemesine Dair Tarım Reformu Kanunu’dur. 4

Kira Sözleşmesinin Unsurları

Türk Borçlar Kanunu’nun (“TBK”) 299. maddesine göre; “Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir”. TBK’da yer verilen bu tanımdan, kira sözleşmesinin unsurları belirlenebilir.

Kira sözleşmesinin ilk unsuru, tarafların karşılıklı olarak anlaşmasıdır. Bu anlaşma; kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını devretmesi ile kiracı tarafından kira bedeli ödenmesi unsurları üzerinde tarafların karşılıklı olarak mutabakata varmalarını ifade etmektedir. Bu yönüyle kira sözleşmesi, hukuki nitelik olarak tam iki tarafa borç yükleyen bir sözleşmedir. Böylelikle kira sözleşmesinin imzalanmasıyla, tarafların birbirine karşı yükümlülükleri doğmaktadır.

I. Tapu Kanunu

A. Yabancı Uyruklu Gerçek Kişinin Edindiği Taşınmazların Toplamına İlişkin Sınır

Tapu Kanunu m.35/1’de yabancı uyruklu gerçek kişilerin ülke genelinde edinebilecekleri taşınmaz malların toplam alanının, özel mülkiyete konu “ilçe” yüzölçümünün yüzde onunu geçmemek üzere kişi başına 30 hektar olduğu belirtilmiştir. Maddede ayrıca Cumhurbaşkanına bu miktarı iki katına kadar artırmak için yetki verilmiştir. Burada iki farklı kıstas görülmekte biri taşınmaz edinmek isteyen kişi, diğeri ise ilçe ve ülke sınırları olarak karşımıza çıkmaktadır.

B. Cumhurbaşkanı Tarafından Belirlenen Ülkelerden Birinin Vatandaşı Olunması

Cumhurbaşkanı’nın kendisine tanınan bu yetkiyi kullanırken “hangi kıstaslara göre” hareket edeceği hakkında Kanun’da herhangi bir belirleme yapılmamış, yetkinin sadece uluslararası ikili ilişkiler yönünden ülke menfaatlerinin gerektirdiği hâllerde kullanılacağı belirtilmiştir. Ancak madde metninde geçen “uluslararası ikili ilişkiler yönünden ülke menfaatlerine uygunluk” ifadesinin, yabancıların taşınmaz edinimi meselesinde hangi anlamlara geldiği hakkında ne 6302 sayılı Kanun’da ne de Kanun’a ait gerekçede herhangi bir açıklama yer almamaktadır. 5

C. Cumhurbaşkanı Kararı ile Taşınmaz Ediniminin Sınırlandırılmamış, Durdurulmamış veya Yasaklanmamış Olması

6302 sayılı Kanun ile değişik Tapu Kanunu’nun 35/3. maddesinde, ülke menfaatlerinin gerektirdiği hâllerde yabancı uyruklu gerçek kişilerin taşınmaz edinimlerini; ülke, kişi, coğrafi bölge, süre, sayı, oran, tür, nitelik, yüzölçümü ve miktar olarak belirlemek, sınırlandırmak, kısmen veya tamamen durdurmak yahut yasaklamak üzere Cumhurbaşkanı’na yetki verilmiştir.

D. Satın Alınan Taşınmazın Yapısız Olması Hâlinde Proje Geliştirme Yükümlülüğünün Yerine Getirilmesi

6302 sayılı Kanun ile değişik Tapu Kanunu’nun 35. maddesinin yedinci fıkrası ile yabancı uyruklu gerçek kişilere “yapısız taşınmaz” edinme imkânı tanınmıştır. Ancak satın alınan yapısız taşınmaz için geliştirilecek projenin iki yıl içinde ilgili Bakanlığın onayına sunulması gerekmektedir.

II. Diğer Kanunlar Nelerdir?

A. 2565 Sayılı Askerî Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanunu

Askeri Yasak Bölgeler, askeri yasak bölgeler kendi içinde birinci derece ve ikinci derece olmak üzere ikiye ayrılır. Kanun’un 7’nci maddesinde, birinci derece askerî yasak bölge sınırları içinde kalan taşınmazların, maliklerinin Türk vatandaşı olup olmadığına bakılmaksızın kamulaştırılacağı belirtildiğinden, bu bölgede yabancı uyruklu gerçek kişilerin taşınmaz edinmeleri mümkün değildir. Güvenlik Bölgeleri, Türk Silahlı Kuvvetleri’ne ait kışla, kıta, karargâh, kurum, ordugâh, su altı ve su üstü tesislerinin, her türlü patlayıcı, yanıcı, akaryakıt ve gizlilik dereceli maddelerin konmasına tahsis edilmiş sabit ve seyyar depo, cephanelikler ile bu gibi maddelerin doldurulduğu ve boşaltıldığı alanların çevresinde; bu yerlerin dış sınırlarından itibaren en fazla dört yüz metreye kadar geçen noktaların birleştirilmesi ile tespit edilen bölgelerdir. 6

B. 3083 Sayılı Sulama Alanlarında Arazi Düzenlenmesine Dair Tarım Reformu Kanunu

Bakanlar Kurulunun gerekli gördüğü alanlarda toprağın verimli şekilde işletilmesi ve tarım üretiminin sürekli olarak artırılması amaçlarıyla düzenlemeler getirilmektedir. Bu amaçlar doğrultusunda arazi toplulaştırılması yapılması mümkündür. Kanunun 13’üncü maddesine göre uygulama alanlarında Cumhurbaşkanı Kararı’nın yayım tarihinden itibaren ilgili arazinin mülkiyeti devir ve temlik edilemez, arazi satış vaadine konulamaz. Bu madde de kamulaştırılacak veya üzerindeki tasarruf hakları kısıtlanacak taşınmaz maliklerinin vatandaşlığı konusunda ayrım yapılmamıştır.

C. 5403 Sayılı Toprak Koruma Arazi Kullanımı Kanunu

Kanunun 8’inci maddesine göre arım arazisi olarak sınıflandırılan arazilerin küçük parsellere bölünmesinin önüne geçmek amacıyla devir ve temlik edilmesi yasaktır ve vatandaşlık ayrımı yapılmadığından yabancı uyruklu gerçek kişiler için de geçerli olduğu kabul edilebilir.

III. Yabancı Tüzel Kişilerin Satın Alma Yolu İle Taşınmaz Mülkiyeti Edinimi

Kuruldukları ülke kanunlarına göre tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketlerine Türkiye’de genel hükümlere tâbi olarak taşınmaz mal edinme hakkı tanıyan 2003 tarihli Kanun, Anayasa Mahkemesi tarafından iptal edilmiştir. İptal kararından sonra kabul edilen 2644 sayılı Kanun’da da konuya ilişkin bir düzenleme bulunmamaktadır.

Yabancı tüzel kişilerin Türkiye’de taşınmaz edinmeleri ile ilgili yasal hükümler, 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 35’inci Maddesi ve 2644 Sayılı Tapu Kanununun 36’ncı Maddesi Kapsamındaki Şirketlerin ve İştiraklerin Taşınmaz Mülkiyeti ve Sınırlı Aynî Hak Edinimine İlişkin Yönetmelik kapsamında düzenlenmektedir. 7 Tapu Kanunu m.35/2 düzenlemesinde belirtildiği gibi “kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri” Türkiye’de taşınmaz mal edinme hakkına sahiptir. Hükümde bahsedilen özel kanunlar: 2634 Sayılı Turizm Teşvik Kanunu 8 , 6326 Sayılı Petrol Kanunu 9 ve 4737 Sayılı Endüstri Bölgeleri Kanunu’dur. 10 11

A. Tapu Kanunu M.35/3

İlgili düzenleme ile yabancı uyruklu gerçek kişiler ile yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketlerinin taşınmaz edinimlerini; ülke, kişi, coğrafi bölge, süre, sayı, oran, tür, nitelik, yüz ölçüm ve miktar yönünden belirleme ve sınırlama yetkisi Cumhurbaşkanına verilmiştir. Yabancı sermayeli şirketlerin Türkiye’de taşınmaz edinimleri, 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 36. maddesi, 16.08.2012 tarihli 2644 Sayılı Tapu Kanunun 36’ıncı Maddesi Kapsamındaki Şirketlerin ve İştiraklerin Taşınmaz Mülkiyeti Ve Sınırlı Ayni Hak Edinimine İlişkin Yönetmelik ve 2012/13(1735) sayılı Genelge ile düzenlenmiştir. 12 Bu şirketlerin taşınmaz mülkiyeti ediniminde herhangi bir kısıtlama söz konusu değildir. Bu düzenlemeye göre, yabancı yatırımcıların Türkiye’de kurdukları tüzel kişiliğe sahip şirketler, “ana sözleşmelerinde belirtilen faaliyet konularını yürütmek” üzere taşınmaz mülkiyeti veya sınırlı ayni hak edinebilir ve bu haklarını kullanabilirler.

B. 2644 Sayılı Tapu Kanunu’nun 36’ncı Maddesi Kapsamındaki Şirketlerin ve İştiraklerin Taşınmaz Mülkiyeti ve Sınırlı Aynî Hak Edinimine İlişkin Yönetmelik

2644 Sayılı Tapu Kanunu’nun 36’ncı Maddesi Kapsamındaki Şirketlerin ve İştiraklerin Taşınmaz Mülkiyeti ve Sınırlı Aynî Hak Edinimine İlişkin Yönetmelik’te, yabancı yatırımcı şirketlerin Türkiye’de taşınmaz ve/ veya sınırlı ayni hak elde etmelerine ilişkin sürecin Valilikler tarafından gerçekleştirileceği belirtilmiş olup Yönetmeliğin “Başvuru usûlü ve sürelerin başlangıcı” başlıklı 4’üncü maddesinde gerekli bilgi ve belgeler sıralanmıştır. Maddeye göre gerekli belgeler aşağıda sıralanmıştır: a) Başvuru dilekçesi, b) Taşınmaza ilişkin tapu kayıt bilgileri ve koordinatlı çap örneği, c) Taşınmaz mülkiyetinin veya taşınmaz üzerinde sınırlı aynî hak tesisinin, şirketin ana sözleşmesinde belirtilen faaliyet konularını yürütmek üzere talep edildiğine ve taşınmazın bu amaçla kullanılacağına ilişkin taahhütname (Ek-1) ile taahhütnameyi imzalayan şirket yetkilisine ait imza sirküleri, ç) Şirketin taşınmaz tasarrufuna izinli olduğunu ve temsilcisini gösterir yetki belgesi, d) Şirket hisselerinin borsada işlem görmemesi halinde, yabancı ortakların isimlerini veya unvanlarını, tabiiyetlerini ve ortaklık oranlarını içeren şirket merkezinin kayıtlı bulunduğu ticaret sicil müdürlüğünden son bir ay içinde alınan mevcut durumu gösteren belge, e) Şirket hisselerinin borsada işlem görmesi halinde, borsada işlem gören hisselerden şirket sermayesinin %10’una veya daha fazlasına sahip yabancı yatırımcılar ile borsada işlem görmeyen hisselere sahip olan yabancı yatırımcıların isimlerini veya unvanlarını, tabiiyetlerini ve ortaklık oranlarını içeren, Merkezi Kayıt Kuruluşu A.Ş.’nden alınan mevcut durumu gösteren belge, f) Yabancı yatırımcıların, ortaklık oranının %50’nin altında olmakla birlikte, yöneticilerin çoğunluğunu atayabilme veya görevden alabilme yetkisine sahip olduğu şirketlerde, şirket merkezinin kayıtlı bulunduğu ticaret sicil müdürlüğünden onaylı ana sözleşme örneği. Türkiye’de taşınmaz mülkiyeti ve/veya sınırlı ayni hak edinmek isteyen şirketler Yönetmelik’te belirtilen belgelerle taşınmazın bulunduğu yerdeki Valilik İl Planlama ve Koordinasyon Müdürlüğüne başvurmak suretiyle taşınmaz edinebilirler.

DİPNOT

  1. 22.12.1981 Tarih ve 17552 Sayılı Resmi Gazete’de yayımlanmıştır.
  2. 19.7.2005 Tarih ve 25880 Sayılı Resmi Gazete’de yayımlanmıştır.
  3. 14.2.2007 Tarih ve 264334 Sayılı Resmi Gazete’de yayımlanmıştır.
  4. 1.12.1984 Tarih ve 18592 Sayılı Resmi Gazete’de yayımlanmıştır.
  5. Özel, S. (2012), “Tapu Kanunu m. 35’de Yapılan Değişiklik Tasarısının Anayasa Mahkemesi Kararları Işığında Değerlendirilmesi”, İstanbul Barosu Dergisi, C: LXXXVI, S: 2, İstanbul, s. 47.
  6. Üçüncü, S. (2014), “Acquisition of Real Estate by Foreign Legal Persons via Purchasing in Turkey After the Acceptance of the Law No. 6302”. Milletlerarası Hukuk ve Milletlerarası Özel Hukuk Bülteni, s.116-117.
  7. 29.12.1934 Tarih ve 2892 Sayılı Resmi Gazete’de Yayımlanmıştır.
  8. 16.03.1982 Tarih ve 17635 Sayılı Resmi Gazete’de yayımlanmıştır.
  9. 20.12.2003 Tarih ve 25322 Sayılı Resmi Gazete’de yayımlanmıştır.
  10. 19.01.2002 Tarih ve 24645 Sayılı Resmi Gazete’de yayımlanmıştır.
  11. Çimen, D. (2019), “Yabancıların Taşınmaz Mülk Edinimi”, Hukuk Gündemi Dergisi, C.3, ss. 9-13.
  12. 16.08.2012 Tarih ve 28386 Sayılı Resmi Gazete’de yayımlanmıştır.

KAYNAKÇA

  • ÇİMEN, D. (2019), “Yabancıların Taşınmaz Mülk Edinimi”, Hukuk Gündemi Dergisi, C.3, ss. 9-13.
  • ÖZEL, S. (2012), “Tapu Kanunu m. 35’de Yapılan Değişiklik Tasarısının Anayasa Mahkemesi Kararları Işığında Değerlendirilmesi”, İstanbul Barosu Dergisi, C: LXXXVI, S: 2, İstanbul.
  • ÜÇÜNCÜ, S. (2014), “Acquisition of Real Estate by Foreign Legal Persons via Purchasing in Turkey After the Acceptance of the Law No. 6302”. Milletlerarası Hukuk ve Milletlerarası Özel Hukuk Bülteni.