TBK. m. 310 uyarınca kiralananın el değiştirmesi halinde kira sözleşmesi, tüm hak ve borçlarıyla birlikte yeni malike devrolur. Eski malik, kiralananın mülkiyetini devretmekle kira sözleşmesinin tarafı olmaktan çıkar ve onun yerini kiraya veren olarak yeni malik alır. Kira sözleşmesinin yasal devrinde sadece kiraya veren tarafta değişiklik olduğundan kira sözleşmesi hiçbir değişikliğe uğramadan devam eder. Yeni malik, eski malikin kira sözleşmesinden kaynaklanan tüm alacaklarına ve borçlarına, yenilik doğurucu haklarına, itiraz ve defileine sahip olur. Kira alacağı ve tahliye davası gibi dava konusu olmuş bir mal ya da hakkın devri halinde de bu davaları takip yetkisi yeni malike geçmektedir.

Kural olarak, bir hak ya da alacağını devreden eski malikin, -taraflar arasında aksini kararlaştıracak bir anlaşma olmamak kaydıyla- hak ve alacak üzerinde tasarruf yetkisi kalmamakta, tüm tasarruf yetkisi yeni malike geçmektedir. HMK’nın Dava Konusunun Devri başlıklı 125/2. Maddesi; davacı hak sahibine, davaya konu mal ve hakkın devri ile birlikte dava konusunun da devri hakkını vermektedir.

6100 sayılı HMK’nun 125/2 maddesinde, “Davanın açılmasından sonra, dava konusu davacı tarafından devredilecek olursa, devralmış olan kişi, görülmekte olan davada davacı yerine geçer ve dava kaldığı yerden itibaren devam eder” hükmü yer almaktadır.

Madde metninden hareketle, kanun koyucunun davanın hak sahibi ile yürütülmesi esasını benimsediğini; dava sırasında dava konusunu devreden tarafın devretmiş olduğu bu hakkı ile davada taraf sıfatı ile dava takip yetkisini de sona erdirdiğini kabul ettiği görülmektedir. Malik bir mal ya da hakkını devrederek, o hak ya da mala ilişkin derdest bir davası varsa hem davadaki taraf sıfatını hem de davayı takip yetkisini devretmektedir. Ancak belirtmek gerekir ki, davada taraf sıfatı ile birlikte davayı takip yetkisinin devri iradi olabilirken, sadece davayı takip yetkisinin iradi olarak devri Türk hukuk doktrinine göre mümkün olmayıp, bu husus vefat ya da tüzel kişiliğin sona ermesi gibi hallerde geçerli görülmektedir. Dava takip yetkisi, dava konusu hakka bağlı olduğundan hakkın sona ermesi ile dava takip yetkisinin de sona ermesi gerekir. Bu durumda bir hakkı ya da malı devreden kişinin o mal üzerindeki tasarruf yetkisi son bulacağından, aktif ve pasif dava sıfatı da kalmayacaktır.

Kanunumuza göre asıl olan, dava konusunu iktisap edenin, devredenin yerine görülmekte olan davaya iştirak ederek taraf sıfatını değiştirmesi ve dava takip yetkisini kendisine özgülemesidir. Dava sırasında dava konusu mal veya hakkın geçişine ve devredenin davadaki sıfatının kaybına sebep olan her türlü devir, işbu maddenin konusuna girmektedir. Aynı şekilde, dava konusu olan mal veya hakkın dava sırasında kanundan ötürü bir üçüncü kişinin eline geçmiş olduğu zorunlu hallerde de dava konusunun devri hükümleri uygulanır. Hem iradi olarak hem de kanunun gerektirdiği devirlerde HMK 125. maddesinin uygulanma imkânı mevcuttur.

Bu tür devirde, bir hak veya mal kanunda öngörülen belirli bir olayın gerçekleşmesi üzerine alacaklının bir irade beyanına gerek olmaksızın kendiliğinden üçüncü kişiye geçer. Kanuni devir hukuki bir işlem olmadığı için burada alacağın üçüncü kişiye geçmesi, herhangi bir şekil şartına bağlı değildir. Kanuni devirde hak, kanunda öngörülen bir olayın gerçekleşmesi ve özellikle üçüncü kişinin alacaklıyı tatmin etmesi ve bu suretle onun yerine geçmesi üzerine kendiliğinden bu kişiye geçer. Kanuni devirde genel olarak eski alacaklı ile yeni alacaklı arasında bir halefiyet ilişkisi söz konusu olur.

HMK ma. 125/2’deki düzenleme; davanın açılmasından sonra meydana gelen dava konusu hak ya da mal devrinde, devralanı devredenden ayrı bağımsız olarak görmektedir. Bunun nedeni, dava sonunda verilecek kesin hüküm ile elde edilecek menfaatin yöneltileceği kişinin, mal ya da hakkı devralan olmasıdır. Buna göre, davanın aktif ve pasif tarafının sadece maddi hukuk ilişkisine göre belirlendiği ve davanın tarafı olarak gösterilen kişinin maddi hukuk ilişkisinin tarafı olmadığı hâllerde, davada sıfatı da bulunmamakta yani dava konusu üzerinde tasarruf edebilme hakkı ile birlikte davaya taraf olarak devam etme hakkını da kaybetmektedir. Buna göre, Türk hukuk sisteminde, hakkı devredenin davada sanki devir yokmuş gibi taraf olarak kalması mümkün değildir ve hatta taraf olarak kalsa bile bu dava sonucunda verilen karar, üçüncü kişiye karşı kesin hükmün tesirine sahip değildir.1 Dava konusunun devri, dava konusu mala ya da hakkı ilişkin derdest bir dava olduğu zaman geçerlidir. HMK 125/2. Md. hükmü incelendiğinde, dava konusunu takip yetkisinin devri ile ilgili istisnai bir hüküm düzenlenmediği görüldüğünden, kiralayanı devralan kişinin o mala ilişkin derdest tüm davaların takip yetkisini de devralabileceğini, kira sözleşmelerinden kaynaklanan davalarda tahliye, kira alacağı veyahut tazminat vb konularda dava takip yetkisinin de engellenmediğini anlamak gerekir.

Doktrinde tahliye davası sırasında davakonusu taşınmazı başkasına devreden davacının ayrıca dava hakkını da devretmesine gerek olmağı; çünkü, taşınmazın devri sırasında aksi kararlaştırılmamışsa, davacının tahliye davasını takip etme hakkı da taşınmazı devralan üçüncü kişiye geçeceği belirtilmektedir. HMK 125/2. maddesi tek başına değerlendirildiğinde buna imkân vermektedir. Ancak Yargıtay; eski malikin kira alacak hakkı ve buna bağlı tahliye davası açma hakkının temlikname ile yeni malike devredilmemesi halinde, bu husustaki davalarda yeni malikin taraf sıfatının olmayacağından taliye davasına devam edemeyeceğini, temlik ile alacağını devretmeyen eski malikin ise alacak hakkı dışında tahliye davasında kiralayan sıfatı kalmadığından tahliye davasına devam edemeyeceği belirtmektedir.2 3 Tüm bu hususlar değerlendirildiğinde eski malikin kendi döneminden kaynaklı kira alacaklarını yeni malike temlik etmesi halinde, yeni malik eski kira alacaklarına ilişkin tahliye hükümlerini devam ettirebilecektir; aksi halde kanunen kendisine yeni malik olması nedeniyle tanınan tahliye hükümleri ile taşınmazın tahliyesini isteyebilecektir.

Yine doktrinde, bir taşınmazı malikinden başka kişilerin de malikin rızası ile kiraya verebileceği ve taşınmazını başkasına devreden davacının, taşınmazı devralan üçüncü kişi ile yapacağı anlaşma ile, kiralayan sıfatını muhafaza edebileceği kabul edilmektedir. Bu halde, kira sözleşmesinin taraflarında bir değişiklik olmadığından, tahliye davasına, taşınmazı devretmiş olan fakat kiralayan sıfatını muhafaza eden davacı tarafından devam edilir. Ancak taşınmazı devralan üçüncü kişi, bu halde tahliye davasına davacı sıfatı ile devam edemez. Kira bedelinin tespiti davası devam ederken davacı, kiralanan taşınmazı başkasına devrederse, devir tarihine kadar olan kiranın tespiti için davacının davacı sıfatı ve hukuki yararı devam ettiğinden, davacı davaya devam edebilir. Taşınmazı devralan üçüncü kişinin de devir tarihinden sonrası için kira döneminin bitimine kadar olan kiranın tespiti için davacı sıfatı ve hukuki yararı doğduğundan, devralan üçüncü kişi de davaya devam edilmesini isteyebilir. Bu halde, davacı ile üçüncü kişi, davacı tarafta ihtiyari dava arkadaşı olurlar.

HMK 125/2. maddesi gereğince, kira alacakları ve tahliyeye ilişkin davaların konusunun devri halinde devralan, davada davacının yerine geçerek davayı devam ettirir. Yargıtay ise, dava konusunun devri hükümlerinin uygulanmasında dava konusu mal ve hakkın devri ile birlikte ona bağlı eski hak ve alacaklarda dava takip yetkisinin temlikini aramaktadır. Çünkü devir ile devreden eski malikin davada taraf sıfatı sona ermekte olup, devralan yeni malikin de hak ve mallar bakımından malik sıfatı ile taraf ehliyeti doğmaktadır. Ancak burada önem verilmesi gereken husus devralan yeni malikin, devralınan hak veya malın devreden döneminden kalan hak ve alacaklarına ilişkin dava takip yetkisinin alınabilmesi için bu hususta bir temliknamenin hazırlanması gerektiğidir. Aksi halde yeni malikin sadece kendi malik sıfatının doğduğu andan sonrasında oluşacak hak ve alacaklar için dava açma hakkı vardır.

DİPNOT

  1. Dava Konusunun Devri/ Yargıtay 1 HD 2014/12614 E., 2014/14017 K. Sayılı, 13.10.2014 Tarihli Karar “Taraflar arasında görülen el atmanın önlenmesi, yıkım ve ecrimisil davası sonunda, yerel mahkemece davanın kısmen kabulüne, ilişkin olarak verilen karar bir kısım davalılar vekili tarafından yasal süre içerisinde temyiz edilmiş olmakla dosya incelendi, Tetkik Hâkimi K1’nun raporu okundu, açıklamaları dinlendi, gereği görüşülüp düşünüldü; Dava, el atmanın önlenmesi, yıkım ve ecrimisil isteklerine ilişkindir. Mahkemece, davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir. Dosya içeriği ve toplanan delillerden; çekişmeli 1015 ada 2 parsel sayılı taşınmazı davacının 23.02.2007 tarihinde satın alma yoluyla edindiği ancak yargılama sırasında 19.03.2013 tarihinde davacı tarafından dava dışı K2’ye temlik edildiği, anlaşılmaktadır. O halde, davanın devamı sırasında (karardan önce) taşınmazın el değiştirdiği gözetildiğinde HMK’nın 125. (HUMK’nun 186) maddesinde öngörülen usulü işlemlerin tekemmül ettirilmesi, ondan sonra esas hakkında hüküm kurulması gerekeceğinde kuşku yoktur. Bilindiği üzere, dava açıldıktan sonrada sınırlayıcı bir neden bulunmadığı takdirde dava konusu malın veya hakkın üçüncü kişilere devredilebilmesi tasarruf serbestisi kuralının bir gereği, hak sahibi veya malik olmanın da doğal bir sonucudur. Usul Hukukumuzda da ayrık durumlar dışında dava konusu mal veya hakkın davanın devamı sırasında devredilebileceği kabul edilmiş 6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunun 125.maddesinde dava konusunun taraflarca üçüncü kişiye devir ve temliki halinde yapılacak usulü işlemler düzenlenmiştir. Söz konusu maddede, kenar başlığı altında; ” davanın açılmasından sonra, dava konusu davacı tarafından devredilecek olursa, devralmış olan kişi, görülmekte olan davada davacı yerine geçer ve dava kaldığı yerden itibaren devam eder” şeklinde düzenleme Hal böyle olunca; anılan yasal düzenlemeler gözetilmek suretiyle işlem yapılması ve ondan sonra bır karar verilmesi gerekirken, değinilen husus göz ardı edilerek yazılı olduğu üzere hüküm kurulmuş olması doğru değildir. Davalı tarafın temyiz itirazları yerindedir. Kabulü ile, hükmün açıklanan nedenden ötürü (6100 sayılı Yasanın geçici .maddesi yollaması ile) 1086 sayılı HUMK’un 428.maddesi gereğınce BOZULMASINA, bozma sebebine göre sair hususların şimdilik incelenmesine yer olmadığına, alınan peşin harcın temyiz edene geri verilmesine, 11.09.2014 tarihinde oybirliğiyle karar verıldı.
  2. Yargıtay 3. HD 2004/9625 E., 2004/10945 K. sayılı, 14.10.2004 Tarihli kararı ” sözleşmenin devri • devralanın dava hakkı • eksık inceleme • eksık inceleme • devir sözleşmesi • devir sözleşmesi Dava dilekçesınde kira parasının 1.1.2004 gününden başlayarak aylık 1.250.000.000 lira olarak tespiti istenilmiştir. Mahkemece davanın reddi cihetine gidilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir. Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereğı düşünüldü. I- MADDI OLAY VE YEREL MAHKEME KARARI Davada 1.1.2004 tarihinden itibaren aylık kiranın 1.250.000.000 lira olarak tespiti istenilmiştir. Mahkemece, davacının ne malik ne kiralayan olduğu, ibraz edilen temliknamenin ise davacıya dava açma hakkı vermeyeceğinden söz edilerek davanın reddine karar verilmiş olup hükmü davacı taraf temyiz etmektedir. Dosya içine ibraz edilen 1.1.2003 tarihli temlikname ile “tüm yazılı ve sözlü kira sözleşmesine dayanan hakların, bu tarihe kadar ödenmeyen kira alacakları, ödenmeyen kiralardan doğan tahliye haklarının tamamen Mehmet’e (davacı) devir ve temlik edildiği” anlaşılmaktadır. II- SÖZLEŞMENİN YÜKLENİLMESİ KAVRAMI Devredilebilir nitelikte sözleşmeye dayanan bir borç ilişkisi, sözleşmenin taraflarının irade beyanları ile şekle tabi olmaksızın yüklenilebilir. Sözleşmenin yüklenilmesi ile yüklenilen sözleşme ortadan kalkmaz. Sözleşme ilişkisinin sadece tarafları değişir, ilışkıdeki taraflardan biri ayrılır ve üçüncü kişi onun yerine geçer. Sözleşmeyi yüklenen taraf tam olarak girdiği sözleşmenin kendiliğinden tarafı olur. Yüklenen taraf, devreden taraf nasıl hak sahibi ve yükümlü ise, sözleşmenin diğer tarafına karşı aynı şekilde sorumlu ve hak sahibidir. Taraf değişikliğine rağmen sözleşme ilişkısi değişmeksizin devam eder. Yüklenen taraf, sadece var olan hakların sahibi ve borçların sorumlusu değildir. Aynı zamanda, gelecekte doğacak olan hak ve borçlarla da ilgilidir. Yukarıda sözü edilen belgeden, kira sözleşmesinde kiralayanın bu ilişkiden ayrıldığı ve kendisinin yerine davacıyı ikame ettiği, bu hukuksal olguya cevabi ihtarname ile davalının onay verdiği anlaşılmaktadır. O halde bütünlük içerisinde ve üç taraflı olarak kendine özgü bir şekilde “sözleşmenin yüklenildiği” nin kabulü gerekecektir. Bu hukuksal ilişkiden çıkan sonuçiar şunlardır: – Taraflar anlaşma ile sözleşmede taraf değıştirmışlerdir. 2- Sözleşmeyi yüklenen (davacı) taraf devreden tarafın konumuna, baştan itibaren sözleşmenin tarafı imiş gibi sahip olur. Buna bağlı olarak da alacak haklarını kendi adına takip eder, yenilik doğuran hakları tek taraflı beyanı ile ileri sürer ve bu hakların ileri sürülmesine muhatap olur. Zira eski sözleşme ortadan kalkmamıştır. 3- Devreden taraf ile yüklenen tarafın devir sözleşmesi yapması ve bu sözleşmenin hüküm ve sonuç doğurmasını sözleşmede kalan tarafın icazet vermesine bağlı kılmaları olanaklıdır. II- UYUŞMAZLIĞIN HUKUKSAL TAKDİRİ Dosya kapsamından; uyuşmazlık konusu olayda, dava dışı kişilerin (malik ve kiralayanlar) kira sözleşmesine dayanan haklarını; ödenmeyen kira alacaklarını ve kiralardan doğan tahliye haklarını davacıya temlik ettikleri; davalının ise 27.5.2003 tarihli cevabi ihtarname ile davacıyı hak sahibi olarak kabul edip bundan sonraki ödemelerin kendisine yapılacağını bildirdikten sonra makul bir bedel üzerinden yeni dönem kira parası hakkında uyuşmak istedığini bildirdiği anlaşılmaktadır. Davalının duruşmadaki davacının sıfatına ilişkin açıklamaları çelişkili davranış olup hukuken himaye görmez. IV- SONUÇ Mahkemece, yukarıda anlatılanlar ışığında davacının “dava açma sıfatı”nın olduğu kabul edilerek işin esası hakkında inceleme yapması gerekirken eksik inceleme ile ve yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiştir. Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar göz önünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisı isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428. maddesi gereğince (BOZULMASINA) ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 14.10.2004 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.
  3. Yargıtay 13 HD 2014/40855 E., 2015/35505 K. sayılı, 3.12.2015 tarihli Kararı “tahliye talebi • alacağın temliki • kira bedeli MAHKEMESİ: İcra Hukuk Mahkemesi DAVA TÜRÜ: Tahliye İcra mahkemesince verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı karar, davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereğı görüşülüp düşünüldü. Davacı alacaklılar tarafından, davalı borçlu hakkında, kira alacağının tahsili amacıyla haciz ve tahliye istekli olarak başlatılan icra takibine davalı borçlu tarafından yasal süresinde itiraz edilmemesi üzerine kesinleşen takip sebebiyle davacı alacaklılar icra mahkemesine başvurarak tahliye isteminde bulunmuştur. Mahkemece istemin kabulüne karar verilmiş, karar davalı tarafından temyiz edilmiştir. Temerrüt sebebiyle tahliye isteme hakkı ancak temerrüde esas olan alacağın alacaklısı bulunan kiralayana aittir. Kiralayan aynı zamanda malik ise; kiralananın satılması halinde yeni malik önceki malikin halefi durumunda bulunduğundan satın alma tarihinden sonraki kira alacağının kendisine ödenmesı için ihbar ve daha sonra temerrüt ihtarı göndermek ya da 6570 Sayılı Kanunda gösterilen tahliye sebeplerinden birine dayanmak suretiyle kiracının tahliyesini sağlayabilir. Kiralayan durumunda bulunan malik, kiralananı satarken yeni malike ödenmemiş kira alacaklarını temlik edebilir. Bu durumda alacağın temliki ile birlikte buna ilışkın dava hakkı da devredilmiş olur. Kıralayan malik kiracı hakkında kira alacağının tahsili ve temerrüt sebebiyle tahliye davası açtıktan sonra kiralananı satarsa henüz hüküm altına alınmamış olan kira alacaklarını da yeni malike temlik edebilir. Bu durumda kiralananı devralan kişi davaya devam eder. Tahlıye isteme hakkı alacak hakkından ayrı olarak temlik edilemez. Buna karşılık sadece alacağın Olayımıza gelince; davacı alacaklılar tarafından 12.08.2013 tarihinde başlatılan icra takibinde; aylık 700,00 TL den ödenmeyen 2013 yılı 4. ila 8. Aylar arası 7 aylık kira bedeli toplamı 3.500,00 TL nin faiziyle birlikte tahsili istenmiştir. Davalı 20.08.2013 tarihinde Nisan ayı kirası açıklamasıyla 700,00 TL kira parasını davacıların banka hesabına, 25.09.2013 tarihinde de bakiye 2.800,00 TL yi takip dosya numarası belirtmek suretiyle … Vakıfbank Şubesi hesabına yatırmış, yatırılan bedelin 02.10.2013 tarihinde davacılar vekili tarafından tahsil edildiği görülmüştür. Davacı tarafından 02.10.2013 tarihinde açılan tahliye davasından sonra dava konusu taşınmazın davacılar tarafından 08.10.2013 tarihinde …’e satılması üzerine, … vekili 20.03.201 3 tarihli dilekçe ile duruşmalara yeni malik sıfatıyla katılma talebinde bulunmuş ise de temerrüt sebebiyle tahliye davası alacağa bağlı olarak açılan bir dava olup, satımdan sonra alacak yeni malike temlik edilmemiş, bilakis eski malik kiralayanlar tarafından tahsil edilmiştir. Davanın açılmasından sonra kiralananın satılmasıyla önceki malik ve kiralayanların kiralayan sıfatı kalmadığından davanın reddi gerekirken tahliyeye karar verilmesi doğru değildir. Karar bu nedenle bozulmalıdır.

KAYNAKÇA

  • Börü, Levent, Dava Konusun Devri, Doktora Tezi, Ankara Üniversitesi, Sosyal Bilimler Enstitüsü, Özel Hukuk Anabilim Dalı, Ankara 2012 s.259-281
  • Keser, Leyla, Medeni Usul Hukukunda Dava Konusunun Devri, -Yayınlanmamış Yüksek Lisans Tezi-, İstanbul 1994
  • Kuru, Baki, Hukuk Muhakemeleri Usulü, IV.C., 6.B., İstanbul 2001 Kuru-HMU IV s.3804-3805