tarafların sahip olduğu haklar konusunda bilinçlenmesi faydalı olacaktır.

Bu yazımızda; kira sözleşmesinin unsurları ve kira bedeli kavramını açıklayarak, kira bedelinin tespit edilmesi ve kira bedelinin tespiti ile kira sözleşmesinin uyarlanması davalarının farklılıklarına vurgu yapılacak ve kira sözleşmesinde belirlenen hususların kira sözleşmesi süresince değişen koşullara uyarlanması konularından bahsedilecektir.

Kira Sözleşmesinin Unsurları Türk Borçlar Kanunu’nun (“TBK”) 299. maddesine göre; “Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir” “. TBK’da yer verilen bu tanımdan, kira sözleşmesinin unsurları belirlenebilir.

Kira sözleşmesinin ilk unsuru, tarafların karşılıklı olarak anlaşmasıdır. Bu anlaşma; kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını devretmesi ile kiracı tarafından kira bedeli ödenmesi unsurları üzerinde tarafların karşılıklı olarak mutabakata varmalarını ifade etmektedir. Bu yönüyle kira sözleşmesi, hukuki nitelik olarak tam iki tarafa borç yükleyen bir sözleşmedir. Böylelikle kira sözleşmesinin imzalanmasıyla, tarafların birbirine karşı yükümlülükleri doğmaktadır.

Kira Sözleşmesinde Tarafların Yükümlülükleri Kira sözleşmesinin imzalanmasıyla, tarafların birbirlerine karşı yükümlülüklerinin doğacağından bahsetmiştik. Bu doğrultuda; kiraya verenin teslim, yan giderlere katlanma, vergi ve benzeri yükümlülüklere katlanma borcu ile kiralananın ayıplarından sorumluluğu söz konusudur. Kiracının ise kira bedelini ödeme, kiralanan şeyi sözleşmeye uygun şekilde özenli olarak kullanma ve komşulara saygı gösterme, temizlik ve bakım giderlerine katlanma, ayıpları bildirme, ayıpların giderilmesine ve kiralananın gösterilmesine katlanma borcu ortaya çıkmaktadır.

Kira Bedeli Kavramı Kira sözleşmesinin unsurlarından ve kiracının yükümlülüklerinden biri olan kira bedeli, sözleşmenin en önemli unsurlarındandır. Kira sözleşmesi geçerli olarak kurulduğu noktada kiraya veren kişi, kiralanan şeyi kiracının kullanımına elverişli bir şekilde kiracıya teslim etme ve sözleşme süresince de kullanıma elverişli şekilde bulundurma yükümlülüğü altına girer. Buna karşılık kiracının ise kiralanan şeyi kullanmasının karşılığı olarak, kira bedelini ödeme yükümlülüğü ortaya çıkar. Kira bedeli kavramını tanımladığımız bu noktada ise kira bedelinin belirlenmesi hususu önem kazanmaktadır.

Kira Bedelinin Belirlenmesi Borçlar Hukuku’nun temel ilkelerinden biri olan sözleşme özgürlüğü çerçevesinde; kira sözleşmesinin kurulması sırasında taraflar, kira bedelini serbestçe belirleyebilirler. Ancak sözleşme devam ederken, özellikle yenileme dönemlerinde kira bedelinin belirlenmesi bazı sınırlamalara tabi tutulmuştur. Bu sınırlamaların en önemlisi ve belki de diğer sınırları da kapsayan bir husus olarak kabul edebileceğimiz “kiracı aleyhine değişiklik yapmama” ilkesidir. Bu ilkeye göre kira sözleşmelerinde, kira bedelinin belirlenmesi hususu dışında kalan diğer düzenlemelerle kiracıaleyhine değişiklik yapılamaz. Sözkonusu kiracı aleyhine düzenleme yasağı, Türk Borçlar Kanunu’nun 346. maddesinde; “Kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Özellikle, kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir.” şeklinde

and achieve

39,912

düzenlenmiştir. Her ne kadar TBK’da tarafları korumaya yönelik olarak bazı düzenlemeler getirilmişse de günlük hayatta sık sık kiraya verenin ve kiracının menfaatlerinin kira bedelinin tespit edilmesi, kira artış oranları, sözleşmenin günlük hayatın gereklerine göre uyarlanması gibi pek çok konuda çatıştığını görmekteyiz. Bu noktada; asıl konumuz olan kira sözleşmelerinin uyarlanmasına geçmeden önce taraflar arasında kira bedelinin tespit edilmesi hususuna değinmek faydalı olacaktır. Ancak önemle belirtmemiz gerekir ki; kira sözleşmesinin uyarlanması hususu sadece kira bedelinin uyarlanmasından ibaret değildir. Kira sözleşmesinin uyarlanması, kira bedelini de kapsayan ve sözleşmenin diğer unsurlarının da uyarlanmasını içeren geniş bir kavramdır. Kira bedelinin tespit edilmesine ilişkin hukuki süreç ile kira sözleşmesinde yer alan düzenlemelerin yeni koşullara göre

uyarlanmasına ilişkin hukuki süreç birbirinden farklıdır. Yazımızda da bu farklılık vurgulanarak, devamında ayrıntılı şekilde açıklanmıştır.

Kira Bedelinin Tespit Edilmesi ve Hukuki Süreci Kira bedelinin tespiti; tarafların anlaşması ya da dava yoluyla kira bedelinin tespit edilmesi şeklinde gerçekleştirilir. Nitekim kira bedelinin belirlenmesine ilişkin Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinde; “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.” ifadeleri ile tarafların kira bedelini hangi sınırlar dâhilinde tespit edebileceğine ilişkin yol gösterilmiştir. Burada 2019 yılında yapılan değişikliğe de dikkat çekmek yerinde olacaktır. Önceden kira bedeli belirlenirken üretici fiyat endeksindeki artış göz önüne alınırken artık tüketici fiyat endeksi dikkate alınmaktadır.

Bunun yanı sıra kira bedelinin taraflarca tespit edilmediği hallerde ise dava yoluyla kira bedelinin tespit edilmesi söz konusu olup, yine 344. maddede bu husus belirtilmiştir. Aynı maddenin 2. fıkrasına göre; “Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir”.

Görüleceği üzere; genelde kira bedelinin tespiti hususu, kira bedelinin hiç belirlenmediği durumlarda veya belirlense de sözleşmenin yenilendiği dönemlerde kira artış miktarı konusunda anlaşmazlık bulunduğu takdirde söz konusu olmaktadır. Oysa uyarlama davası, kira sözleşmesi süresince oluşabilecek olağanüstü durumlara karşı sözleşmede yer alan kira bedeli de dâhil olmak üzere diğer düzenlemelerin bu yeni durumlara uygun hale getirilmesi konusunda uygulama alanı bulmaktadır. Kira Sözleşmelerinin Uyarlanması Kavramı Günlük hayatımızda, taraflar arasında çeşitli anlaşmazlıklar sebebiyle kira bedelinin mevcut koşullara uygun hale getirilmesi talep edilmektedir. Bu durumun güncel örneklerinden birisi, uzun süre tüm dünyayı etkisi altına alan pandemi sürecidir. Bu süreçte, küresel çapta herkes sağlık, ekonomik, sosyal ve daha pek çok alanda etkilenmiştir. Normalde hâlihazırda mevzuatımızda olan bu kavramı, bu süreçte çok daha fazla duyduk. Pandemi süreci boyunca, bazı işyerleri kapalı kalmış ve kiraya verenler kiralanan şeyi elverişli halde kullanıma hazır bulundurma borcunu yerine getirememişlerdir. Mücbir sebep kabul edilen bu durumda da kiracılar ifadan kaçınmak istemişlerdir. Ancak uzun vadede düşünüldüğünde, sözleşmeyi feshetmek istemeyen taraflar için kira sözleşmesinin uyarlanması daha makul olmaktadır.

Aynı şekilde özellikle yabancı para cinsinden kararlaştırılan kira sözleşmelerinde de döviz kurlarındaki ani artışlar kiracı açısından edimin ifasını güçleştirmektedir. Görüleceği üzere; her ne kadar sözleşmenin kurulması sırasında serbestlik ilkesi gereği taraflar sözleşme hükümlerini serbestçe kararlaştırabilselerde bazen kira sözleşmesinin imzalandığı tarihte, öngörülemeyen olağanüstü durumlar sonradan ortaya çıkabilmektedir. Bu nedenle artık taraflardan kira sözleşmesinde yer alan yükümlülüklerini ifa etmesi beklenemeyecek bir hal alıyorsa, Türk Borçlar Kanunu’nun 138. maddesinde yer alan “aşırı ifa güçlüğü” kavramı gündeme gelecek ve bu doğrultuda kira sözleşmesinin uyarlanması söz konusu olacaktır.

Kira Bedelinin Tespiti ve Sözleşmenin Uyarlanması Davası Arasındaki Farklar Nelerdir? Yazımızın bu kısmına kadar kira bedeli kavramı ve kira bedelinin tespit edilmesi ile kira sözleşmesinin uyarlanması hususlarına değindik. Burada kira bedelinin tespit edilmesi ile kira sözleşmesinin uyarlanması arasındaki farklardan söz etmenin, kira sözleşmesinin uyarlanması konusunun anlaşılması açısından faydalı olacağını düşünmekteyiz. İlgili farkları şu şekilde sıralayabiliriz:

1- Kira bedelinin belirlenmesi davasının uygulama alanı bulduğu alanlar, konut ve çatılı iş yeri kiralarıdır. Ancak kira sözleşmesinin uyarlanması; taşınır, taşınmaz vb. tüm kira sözleşmelerinde uygulanabilmektedir.

2- Önemle belirttiğimiz üzere kira bedelinin tespit edilmesine ilişkin davanın konusu kira bedelidir. Ancak uyarlama davasında sözleşmedeki kira bedeli dâhil olmak üzere diğer hükümlerin de bu davaya konu edilmesi mümkündur.

3- Kira bedelinin tespitine ilişkin davanın açılabilmesi için sözleşmenin devamı süresince olağanüstü durumların oluşmasına gerek yoktur. Tarafların kira bedelinin, kira artış oranının belirlenmesi gibi hususlarda anlaşamamaları bu davanın açılması için yeterlidir. Ancak kira sözleşmesinin uyarlanması davası için Türk Borçlar Kanunu’nun 138. maddesinde belirtildiği üzere sözleşmenin devamı sırasında, ortaya olağanüstü bir durum çıkması ve bu durumun artık dürüstlük kuralları gereği taraflardan ifanın beklenemeyeceği hallerin söz konusu olması gerekmektedir.

4- Söz konusu davalar sonucunda verilen kararlar da birbirlerinden farklı olmaktadır. Kira bedelinin tespit edilmesine ilişkin dava sonucunda; sadece kira bedelinin belirlenmesine yönelik tespit niteliğinde bir karar verilirken, kira sözleşmesinin uyarlanmasına ilişkin dava sonucunda; kira bedeli, vade, ifa tarzı gibi konuların yeni koşullara uyarlanması yönünde karar verilebileceği gibi uyarlamanın mümkün olmaması durumunda kira sözleşmesinin feshedilmesine de karar verilebilir.

Uyarlama Davasının Şartları Nelerdir? Örnek olarak pandemi, döviz kurlarındaki hareketlilik gibi sebeplerle tarafların hak ve menfaat dengesinin sağlanması amacıyla kira sözleşmesinin uyarlanmasını talep etme imkânları olduğundan söz ettik. Kira sözleşmesinin uyarlanmasının talep edilebilmesi için bazı şartların gerçekleşmiş olması gerekmektedir. Türk Borçlar Kanunu’nun 138. maddesinde bu şartlar açıkça sayılır. İşbu madde uyarınca;

1. Geçerli bir sözleşme olmalı, 2. Sözleşmenin yapılması aşamasında

taraflarca öngörülemeyen ve öngörülmesi mümkün olmayan olağanüstü bir durum meydana gelmeli,

3. Olağanüstü hal borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkmış olmalı,

4. Olağanüstü halin mevcut duruma ilişkin

olguları kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kuralına aykırı olacak derecede borçlu aleyhine değiştirmiş olmalı,

5. Borçlu borcunu ifa etmemiş veya ifanın aşırı

ölçüde güçleşmesi sebebiyle doğan haklarını saklı tutarak (ihtirazı kayıtla) ifa etmiş olmalı. Sayılan şartlar sağlandığı takdirde taraflar, sözleşmenin uyarlanmasını kendi aralarında talep edebilecekleri gibi mahkemeden de bu yönde talepte bulunabileceklerdir. Taraflar uyarlama konusunda kendi aralarında anlaşmaya varırlarsa, bunu sözleşme imzalayarak yazılı hale getirmeleri yararlı olacaktır. Tarafların imzaladıkları sözleşmede uyarlama hususunda bir hüküm yoksa ve taraflar da bukonuda anlaşmaya varamazlarsa, dava yoluna başvurabilirler.

Uyarlama Davasının Konusu Uyarlama davasından bahsederken “Kira Sözleşmesinin Uyarlanması” tabiri kullanılmaktadır. Zira söz konusu dava sadece kira bedelinin uyarlanmasına ilişkin olarak değil, sözleşmenin diğer unsurları dâhilinde de açılabilmektedir. Hâkim, kira sözleşmesinin uyarlanması davasında tarafların menfaatlerini gözeterek, en uygun uyarlama şekline karar verecektir. Bu hususa ilişkin olarak Yargıtay

13. Hukuk Dairesi’nin 2013/16898 E. ve

2014/18895 K. sayılı kararında; “Uyarlama edim yükümünün azaltılması veya karşı edimin arttırılması şeklinde yapılabileceği gibi vadelerin veya ifa tarzının değiştirilmesi gibi hâkimin uygun bulacağı her şekilde yapılabilir.” ifadeleri ile hâkimin edim, vade veya ifa tarzına ilişkin olarak en uygun uyarlama yolunu belirleyeceğine vurgu yapılmıştır. Kira Sözleşmesinin Uyarlanmasına İlişkin Hukuki Süreç Kira sözleşmesinin uyarlanması için gerekli şartlar oluştuğunda; bir süreye bağlı olmaksızın taraflarca, kira sözleşmesinin uyarlanması davası açılabilir. Dava açmadan önce ihtarname çekilmesi zorunluluğu bulunmamaktadır. Bu noktada dikkat edilecek husus ise kira sözleşmesinin devamı sürecinde ortaya çıkan olağanüstü koşullara rağmen ödeme yapılacaksa bu ödemenin ihtirazı kayıtla yapılması gerekmektedir. Bu şekilde uyarlama davasına ilişkin tüm haklar saklı tutulmuş olacak ve hukuki süreç sonucunda, karara göre bu ödemelerin iadesi ya da mahsup edilmesi söz konusu olabilecektir.

Uyarlama davasının açılması için mevzuatımızda herhangi bir süreye yer verilmemiştir. Ancak uyarlamaya ilişkin şartlar oluştuğu takdirde, derhal açılması makul olacaktır. Bu süreçte; dava sonucunda verilecek uyarlama kararı, dava tarihinden itibaren ileriye doğru geçerli olacak şekilde uygulanacaktır.

Uyarlama Davasında Görevli ve Yetkili Mahkemenin Belirlenmesi Kira sözleşmesinin uyarlanması davasında görevli mahkeme, Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 4. maddesi uyarınca Sulh Hukuk Mahkemeleridir. Yetki hususunda ise seçimlik olarak kiralanan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi veya davalının yerleşim yeri mahkemesidir. Uyarlamaya ilişkin olarak yukarıdaki şartlar sağlandığı takdirde ilgililer görevli ve yetkili mahkemeye başvurarak, kira sözleşmesinin uyarlanmasını talep edebilirler.

Sonuç

Yazımızın başında da belirttiğimiz gibi günlük hayatta da kira sözleşmeleriyle çok sık karşılaşmaktayız. Dolayısıyla kira sözleşmelerine ilişkin uyuşmazlıklar da yargı sistemimizin büyük kısmını oluşturmaktadır. Taraflar, sözleşmeyi imzaladıktan sonra kişisel hatta küresel boyutta değişikliklerle karşılaşabiliyorlar. Bu değişimler bazen ekonomik olarak büyük kayıplara sebep olabildiğinden, artık sözleşme koşulları çekilmez hale gelebiliyor. İşte bu noktada hukuk sistemimiz, tarafların hak ve menfaatlerini koruma amacıyla çeşitli düzenlemelere yer vermektedir. Genel olarak yukarıda bahsedildiği üzere; kira sözleşmesinin uyarlanması davası da temel olarak, hayatın olağan akışında karşılaşılan olağanüstü durumlarda sözleşmelerin bu durumlara uyarlanarak, devamlılığını sağlamaktadır. Bu doğrultuda taraflar, yukarıda ayrıntılı olarak açıkladığımız üzere uyarlama davasının koşulları oluştuğunda, herhangi bir süreye bağlı olmaksızın ve ihtar çekmeksizin görevli ve yetkili mahkemeye başvurarak kira sözleşmesinin uyarlanmasını talep edebilirler. Bu şekilde sözleşme uyarlanarak, değişen koşullara uygun hale getirilecek ve sözleşmenin feshi gerçekleşmediğinden sözleşmenin devamlılığı sağlanmış olacaktır.

KAYNAKÇA

  • 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu
  • 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu
  • Yargıtay 13. Hukuk Dairesi’nin 2013/16898 E. ve 2014/18895 K. sayılı kararı